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8家自营超市同日开进地下铁、在地铁上盖推出自营长租公寓将“交通便利”的价值发挥到极致、有超73个待开发的TOD项目……近年来，广州地铁轨道在地下蜿蜒伸展的同时，其商业模式不断向上生长、向外扩张，突破传统票务收入的边界。
通过房产物业、资源经营和资本运作等多元化矩阵，广州地铁正在探索一条可持续发展的创新路径。
扩张中的地铁商业版图
千亿投资与千公里网络
今年以来，广州地铁的商业化步伐明显提速：从南村万博地下商业街开业，到公园前、陈家祠车站便民商业区焕新，再到9月底自营超市八店齐开，动作频频。未来自营超市将覆盖更多换乘枢纽与社区站点，致力于打造一个逾百家的门店网络。
地铁自营超市开进地铁。9月30日，八大门店同时开门迎客。
依托线网优势，10月初，“不务正业”的广州地铁再迎新动作——自营长租公寓“悠享家”在14号线、广东城际的竹料站上盖正式推出，其核心优势是将居住与通勤深度绑定，真正实现“下楼即车站”，精准解决了年轻通勤族的痛点，将“交通便利”的价值发挥到极致。
“因地制宜”利用空间，广州地铁正持续拓展其商业版图。
再放眼广州地铁的运营版图，广州地铁集团2024年完成广州市重点项目投资618亿元，稳居全市国有企业首位。在这一庞大数字背后，是广州地铁作为城市动脉的持续扩张。
今年9月29日，广州地铁5条（段）新线路、1个车站（十一号线广州东站）正式开通运营。至此，“地铁+城际”——广州地铁在大湾区运营的轨道交通里程超过1100公里。
广州地铁的扩张速度令人瞩目。在今年底前，广州地铁还将开工建设佛穗莞城际，同时接管运营穗莞深城际，开通广清城际铁路南延段、地铁二十二号线后通段，运营的“地铁＋城际＋有轨电车”里程将突破1300公里，标志着“轨道上的大湾区”建设迈出重要步伐。
广州地铁客流。
客流数据同样惊人。2024年，地铁线网全年运送乘客约32.8亿人次，线网日均运力增加7.3%。日最高客流达1220万人次，全市公共交通出行总量的占比达70.6%。在今年9月30日（“双节”前一天），广州地铁线网总客运量达1168.1万人次，客流再创新高。
客流数据的持续走高，其背后的硬支撑是一张日益密织的巨大线网。地铁建设周期长，一般4-5年的审批建设周期，是地铁项目的普遍特点。水网密集、地质复杂，遇上珠江穿越工程更是严峻考验，在广州建设地铁的挑战是投资与周期的双重攀升。
票务收入的现实困境
补贴退坡与千亿投资的挤压
在轨道网络不断“提速”扩张的背后，潜藏着一个深层次的矛盾：即便坐拥全国顶级的客流强度，其票务收入依然难以支撑自身的可持续发展。
过去高度依赖政府输血的模式正在转变。2023年，公司营收虽创下141.2亿元的历史新高，归母净利润却骤降至2092.7万元，同比锐减8.17亿元——其关键原因在于政府补助下降了9.58亿元。
这一趋势在2024年仍在延续。尽管营收规模跃升至230.62亿元，稳居全国同业前列，归母净利润仍停留在2200万元，与收入增长形成鲜明反差。
然而，与补贴“退坡”形成强烈对比的，是广州地铁仍在持续推进的千亿级投资。
早在2021年，广州市为保障未来三年的轨道交通发展，制定的资金总需求就达3141亿元，年均投资超过1000亿元。不断扩张的线网建设与“收紧”的补贴政策，正共同挤压出广州地铁必须直面资金考题。
物业开发
反哺主业的核心引擎
2024年，地铁无论是客运量还是票务收入，都实现了稳健增长。这表明广州地铁的运营效率和客流吸引力在持续增强。但从收入结构来看，尽管票务收入本身在增长，但它在公司总营收中的占比却大幅下降。这背后最主要的原因是，广州地铁的多元化经营业务（尤其是物业开发）收入爆发式增长，显著做大了总收入蛋糕。
2024年，广州地铁营收（230亿元）领跑全国。其中，地铁物业开发业务更是大幅增长，其房地产业务收入高达98.1亿元，不仅远超77亿元的票务运营收入，更占据了多元经营总收入的大半壁江山，而票务收入（即运营收入）仅占总营收的约33.3%，仅占三成。
由此可见，房地产开发在广州地铁的多元化格局中扮演着“绝对主力”的角色。在广州地铁的商业拓展中，TOD（以公共交通为导向的开发）模式如今已成为关键战略。同时，也是广州地铁最重要的收入来源之一。2024年，广州地铁推动房产开发输血补血，成功推进场站综合体用地收储补偿工作方案印发，明确22个场站综合体收储补偿标准。
在广州地铁TOD蓝图里，地铁上盖不仅仅是建筑，更是一个强大的“资源接口”。从2017年开始，广州地铁相继拿下了官湖车辆段、汉溪长隆站、赤沙车辆段、白云湖车辆段、广州白云站等地块项目，到如今依托“轨道+物业+产业+生活”的TOD综合开发，截至目前，已打造近30个TOD项目，涵盖车辆段上盖、枢纽综合体和站点一体化开发等多种类型。未来，仍有超73个待开发的TOD项目，发展空间巨大。
立体化经营创收试验场
流量价值转化的机遇与挑战
除了大规模的物业开发，广州地铁对地下空间进行更加精细化运营，布局多条赛道。
在商业资源方面，2024年广州地铁商业出租面积约90万平方米，整体出租率超过93%，显示出其商业空间强劲的市场吸引力。广告业务则迈入一体化运营新阶段，体量跃居全国同行前列。更引人注目的是，其创新推出的个人广告服务，以380元起步的低门槛，让普通用户也能在地铁场景中投放祝福与表白，开辟了新赛道。
当前，广州地铁的商业已形成覆盖零售、居住与办公的立体生态：生鲜零售品牌“地铁优鲜购”深入多个站点；自营长租公寓“悠享家”精准服务都市通勤人群；旗下万胜广场、荔胜广场等商业综合体与白云站TOD写字楼项目，则共同构筑起“轨道上的商业圈”。
面对持续的扩张压力与资金需求，广州地铁亦展现出高超的资本运作能力。2025年，公司成功发行10亿元中期票据，票面利率低至2.58%，反映了资本市场对其信用的高度认可。更具突破性的是在公募REITs领域的探索——广州地铁三号线REITs项目稳步推进，底层资产估值约50亿元，此举为盘活巨额的存量资产、打通权益性融资渠道提供了创新的“广州方案”。
为系统性破解筹资难题，广州地铁还谋划了清晰的投融资创新路径，在国内首创“股权投资+施工总承包”模式，吸引社会资本参与“地铁+城际”项目建设。
随着“轨道上的大湾区”持续加速，广州地铁正走在一条从依赖“输血”到实现“造血”的转型之路上。传统补贴模式的转变与持续扩张的巨额投入，共同构成了其必须面对的核心课题。
目前，以物业开发为代表的多元化经营已初具规模，但这条路径仍面临多重考验：房地产行业的周期性波动，为持续“反哺”主业带来了不确定性；日均近千万的客运流量，其背后所蕴藏的消费潜力仍有待系统性地挖掘与转化；而商业、物业与客运业务之间的协同效率，也将是提升整体盈利能力的关键。
未来广州地铁的可持续发展，既取决于自身在业务开拓与精细化运营上的突破在线实盘配资炒股平台开户，也离不开更具弹性的政策支持与机制创新。如何在公益属性与市场效率之间找到长期平衡，如何将庞大的客流优势转化为稳固的商业模式，这一切仍有待持续探索。
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